新宿駅周辺・新宿エリアの再開発計画・新築オフィスビル特集

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新宿駅周辺・新宿エリアの再開発計画・新築オフィスビル特集

新宿エリアでは、今後2046年頃迄を目途に、JR新宿駅の東西・間近地区を中心とした大規模再開発が予定されています。一日約350万人の乗降客数を誇る「世界一のターミナル」JR新宿駅。駅をを中心とした「グランドターミナル構想」に基づき、東西に260m級の超高層ビルとJR駅上空広場など、オフィスビルや商業複合施設・広場や通路などの建設が進む予定です。

まずは、2022年着工、2029年迄の工事が計画されている(仮称)新宿駅西口再開発事業。既存の新宿地下鉄ビルデイング・小田急百貨店新宿店(モザイク通り、新宿ミロード含む)が地上48階・地下5階・最高高さ約260mの超高層ビルに建替えられる予定です。

また、東西をつなぐJR線路上空には、東西をつなぐデッキと南北広場(セントラルプラザ)が作られ、人々が佇める公共的な空間が誕生します。

東口では、新宿ルミネエスト(旧:新宿マイシティ)も同等級の超高層ビルへの建替えが確実視されています。

西口の小田急京王百貨店や、ヨドバシカメラ新宿西口本店の周辺エリアも再開発が噂されていますが、具体的な発表はまだされていません。

更新情報
2021年7月16日 小田急百貨店 新宿店本館の2022年9月末での営業終了の決定が発表された(小田急百貨店プレスリリース)。
2021年7月 7日 新宿駅上空東西デッキを含む、東京都市計画事業新宿駅直近地区土地区画整理事業が決定。

グランドターミナルの役割
グランドターミナルの役割
グランドターミナルの整備イメージ(西口側から)
グランドターミナルの整備イメージ(西口側から)

参考:新宿グランドターミナル・デザインポリシー 2020(案)(2020年7月 新宿の拠点再整備検討委員会)

新宿駅周辺・新宿エリア オフィスビル再開発マップ(最終更新日:2021.7.14)


新宿駅周辺・新宿エリア 主な再開発・竣工予定オフィスビル一覧

1.(仮称)新宿駅西口再開発事業

既存の新宿地下鉄ビルデイング・小田急百貨店新宿店(モザイク通り、新宿ミロード含む)の建替え計画。

地上48階・地下5階・高さ260m級の超高層ビルを中心に、南北400mをつなぐスカイコリドー(空中回廊)、新宿の景色を眺望できるテラス、地下~地上をつなぐターミナルシャフト(昇降機)、西口駅前広場の再整備など、立体的な駅前空間が計画されている。
西新宿のランドマーク、東京都庁の高さは243m。西口再開発によって誕生するビルは、新宿で最も高いビルとなる見込み。

グランドターミナル・デザインの西ゾーンのテーマ「駅前広場と建物が一体となった立体都市広場」に基づき、低層部から頂部まで立体的・連続的な形状をもつ、グランドターミナルのランドマークビルとなる。

再開発に先駆け新宿地下鉄ビル内のメトロ食堂街は2020年9月に閉鎖。小田急百貨店は2022年9月で営業終了し、2022年度中より既存ビルの大規模な解体工事に入るとみられている。新ビル竣工までの間、小田急百貨店の食品・化粧品・ブティック等は新宿西口ハルクを改装し営業継続すると発表された。

■断面図

高層部はオフィス。オフィスと商業施設の中間には(12・13階)にはビジネス創発機能を設定。

南北断面図


■東西400mのスカイコリドーと新宿が見渡せるテラス

9階~14階には東西400m、南北一体の公共的空間スカイコリドー(空中回廊)が、隣接街区にまたがり設けられる。 スカイコリドーの両端には、スカイテラスの両端には新宿の様々なビューを楽しめる新宿テラスが設けられる。

400mに及ぶ都市スケールでの公共的空間「スカイコリドー」と「新宿テラス」


■頂部と屋上テラス構成

屋上のテラス空間は、全方位性があり、眺望だけでなく超高層棟としてのランドマーク性を高める。

全方位性のある屋上テラス


■2階~3階平面図と東西歩行者ネットワーク

間口が広く視認性のある開放的な東西の骨格軸と、滞留スペース(緑色)が整備される。右下パースの視点②は現在のモザイク通りのあたりの様子。


■甲州街道沿い
甲州街道沿いのイメージパース
2021年7月撮影時


■敷地図

京王百貨店と京王線新宿駅は今回の再開発には含まれておらず、解体されずに残る予定。2021年7月現在、再開発に関する情報は発表されていない。

敷地図

名称:(仮称)新宿駅西口再開発事業
住所:東京都新宿区新宿三丁目及び西新宿一丁目各地内
敷地面積:約15,720m2
延べ面積:約281,700m2
規模:地上48階・地下5階・最高高さ約260m
駐車台数:359台
駐輪台数:300台
着工/竣工:2022年度~2029年度竣工予定

資料・引用元:
(仮称)新宿駅西口地区開発事業(2020年10月21日|小田急電鉄・東京地下鉄)

2.東京都市計画事業新宿駅直近地区土地区画整理事業

東京都は2021年7月7日、JR線路上空の東西デッキの新設、西口と東口の駅前広場など「新宿グランドターミナル」の再構成に着手すると発表した。

事業期間は2021年7月7日~2047年3月31日まで。2035年度には、東西デッキと東西駅前広場が一部完成し、線路上空の東西の往来が可能になる。地上1階には交通広場、地上2階に東西デッキと南北デッキ全方位に移動できる。西口地下広場は歩行者優先の空間になる。

新宿駅では、2020年に地下の東西自由通路が開通。今回の再開発で、駅上空に滞在空間ができる事で、さらに利便性・回遊性が向上する見込み。グランドターミナル構想では、東西だけでなく南のサザンテラス方面、北の西武新宿方面への導線強化にも触れられており、今後の具体的が発表が期待される。

土地区画整理事業 整備概要図
土地区画整理事業 整備概要図(東京都都市整備局HPより)

東西デッキ
ルミネエストから小田急百貨店方面を望む
西口駅前広場
新宿駅西口より西新宿高層ビル街方面を望
東口駅前広場
新宿駅東口より歌舞伎町方面を望む

計画名称:
事業施行期間:令和3年(2021年)7月7日~令和29年(2047年)3月31日まで
施行面積:約10.1ha
公共施設等:新宿副都心街路第1号線:幅員36メートル、延長約140メートル
新宿副都心街路第4号線(西口駅前広場)
新宿区画街路第1号線(東口駅前広場)

資料・引用元:
新宿グランドターミナルへの再編 新宿駅直近地区土地区画整理事業 事業計画を決定!(2021年7月7日|東京都都市整備局)

3.(仮称)西新宿一丁目地区プロジェクト

西口駅前ロータリー付近、中央通りに面す、明治安田生命新宿ビルの跡地に地上23階・地下4階建て・最高高さ130mのオフィスビルが建設中。完成は2025年の予定。1~3階はホールや店舗、4階以上はオフィスフロアとなる。建物は、建物を囲む各路面からセットバックしており、街路樹など緑あふれる憩いの空間も設けられる。

(仮称)西新宿一丁目地区プロジェクト 竣工パースイメージ
竣工パースイメージ 右手はモード学園コクーンタワー
(仮称)西新宿一丁目地区プロジェクト 断面図
(仮称)西新宿一丁目地区プロジェクト 断面図

住所:東京都新宿区西新宿一丁目9番
敷地面積:約6,300m2
主用途:事務所・商業・ホール・駐車場等
着工/竣工:2021年4月~2025年竣工予定
規模:地上23階・地下4階・建物高さ約130m

資料・引用元:
(仮称)西新宿一丁目地区プロジェクト(第69回新宿区まちづくり審議会 報告1 資料)

(未定)新宿駅東口エリアの再開発

東口のルミネエスト新宿(LUMINE EST)についても、西口と同等級(260m級)の高層ビルへの建替えが噂されている。ルミネエスト新宿は1964年に新宿ステーションビルとして開業。1978年にマイシティとしてリニューアル。2006年にJR東日本系の株式会社ルミネにに合併されルミネエスト新宿となった。詳細は2021年時点で未公開。

新宿ルミネエスト(2021年7月16日撮影)
新宿ルミネエスト(2021年7月16日撮影)



(未定)新宿駅南口エリアの再開発

グランドターミナルのデザインポリシーによると、南ゾーンはサザンテラス方面へ空中と地下レベルでの導線と歩行者空間をつくる事が示唆されている。まちの回遊性向上のため、甲州街道の南北を空中デッキつなぎ、地下には滞留空間を整備。サザンテラス、バスタ新宿の既存のターミナル軸と連続した歩行者空間が整備されるイメージとなっている。イメージ図によると甲州街道に面した建物の整備についても触れられており、西ゾーンの新宿テラスと向かい合うような新宿テラス(中層)の空間も整備される模様。

(未定)新宿駅北口エリアの再開発

グランドターミナルのデザインポリシーによると、北ゾーンは、新宿駅東口から西武新宿駅への乗り換え導線として地下歩行者通路と、歌舞伎町エリアまでをつなぐ歩行者デッキ、交流空間などの整備が描かれている。
新宿駅東口や歌舞伎町の賑わいの感じられる開放感のある新宿テラス(低層)が作られ、賑わいの結節点として街に開かれた空間が整備される模様。

新宿大ガード周辺のイメージ
中央の通りは西武新宿駅方面へ向かう新宿通り
西武新宿駅前イメージ

参考:新宿グランドターミナル・デザインポリシー 2020(案)(2020年7月 新宿の拠点再整備検討委員会)

その他、新宿エリア・近隣の再開発

竣工年が近い順で、2022年竣工予定の歌舞伎町の新宿ミラノ座跡地の再開発、 2023年竣工予定の西新宿五丁目、住友不動産による(仮称)西新宿五丁目北地区防災街区整備事業が挙げられる。 また、これから都市計画手続きが予定されるものとして、代々木駅西口南地区市街地再開発 が挙げられる。

新宿 TOKYU MILANO 再開発計画

新宿区歌舞伎町の奥に建設中の超高層ビル。新宿 TOKYU MILANO(旧:新宿東急文化会館)と新宿ミラノ新館・グリーンプラザ新宿の跡地に、最高高さは225m・地上48階・地下5階建てのビルが誕生する。

映画館とホテルを中心とした複合エンタメ施設になる予定で、地下にホールと駐車場、低層階は商業施設、中層階は劇場と映画館、高層階にホテルが入居する予定。

旧ビル「新宿 TOKYU MILANO」(旧:新宿東急文化会館)は、映画館2館とスケートリンクの複合ビルとして1956年12月に開館し、その後、ボウリング場「新宿ミラノボウル」や映画館などリニューアルを重ねつつ2014年の閉館まで複合レジャービルとして営業を続けた。

既に建設は進んでおり、遠景から突出した姿を見る事ができる。

本計画は、エンターテイメントやホテルを軸とし、滞在そのものがツーリストの目的となるような「デスティネーション型複合開発」として国家戦略特区プロジェクトに認定された。「ナイトタイムエコノミー」の創出と「エンターテインメントシティ」としての「都市観光拠点」。歌舞伎町の新しい核となる事が期待されている。

新宿 TOKYU MILANO 再開発計画 竣工パース(新宿駅方面から)
竣工パース(新宿駅方面から)
新宿 TOKYU MILANO 再開発計画 竣工パース(大久保方面から)
竣工パース(大久保方面から)

住所:東京都新宿区歌舞伎町1丁目29番1、3
敷地面積:4,603.74m2
延べ面積:89,600m2
規模:地上48階・地下2階・最高高さ225m
竣工:2022年8月下旬予定
事業関係者:東急レクリエーション・東急

資料・引用元:
新宿TOKYU MILANO 再開発計画(東京都都市整備局)
「歌舞伎町一丁目地区開発計画(新宿 TOKYU MILANO 再開発計画)」本格着工について(2019年8月5日|東急・東急レクリエーション)

7.(仮称)西新宿五丁目北地区防災街区整備事業 (仮称)住友不動産西新宿5丁目プロジェクト

青梅街道沿いと十二社通りに面する約2.4haもの敷地に、35階建ての超高層ビルが2棟計画されている。

A棟(オフィスを含む複合棟、地上35階・地下2階・高さ158.85m)とB棟(住宅棟、地上35階・地下2階・高さ131.57mの2棟の高層ビルが竣工予定。A棟の低層部が事務所区画となる。

A地区は丸ノ内線「西新宿」駅徒歩6分、大江戸線「都庁前」駅徒歩9分、「中野坂上」駅徒歩5分程度に位置する。

開発エリアは、住環境や商環境の課題を解決するための防災街区整備事業の一環。 地区全体として老朽化した建物や古い木造住宅が多く、2002年には都市再生緊急整備地域の指定を受けていた。

完成後は、十二社通り沿いには賑わいの商業店舗施設、神田川沿いには緑豊かなコミュニティ広場など、大きな敷地を活かした余裕ある街並みと緑の景観が形成される見込み。

竣工パースイメージ 成子坂下から 手前がA地区
1階平面図と緑の景観

計画名称:(仮称)西新宿五丁目北地区防災街区整備事業
住所:新宿区西新宿五丁目及び西新宿六丁目各地内
規模:
(A地区A棟)地上35階・地下2階・高さ約160m、延べ面積約92,016m2
(B地区B棟)地上35階・地下2階・高さ約125m、延べ面積約44,548m2
用途:
(A地区)共同住宅、オフィス、店舗、駐車場、駐輪場
(B地区)共同住宅、オフィス、店舗、保育所、駐車場、駐輪場
竣工:2023年3月下旬予定
事業関係者:住友不動産

資料・引用元:
西新宿五丁目北地区防災街区整備事業(事業地区)(新宿区)
(仮称)住友不動産西新宿5丁目プロジェクト(住友不動産)

代々木駅西口南地区市街地再開発

JR代々木駅の西口、代々木駅前交番の裏手の北参道入口交差点へ向かう大通りと線路沿いの細い路地で囲まれた一帯で、大規模な再開発が計画されている。エリア内には、富士そば・かつや・ファーストキッチンなどの飲食店、代々木ゼミナール国際教育センター本部校などの建物がある。

計画されている建物の規模は、地上39階・地下3階。高さ約150mもの超高層ビル。延べ面積6万9000m2㎡もの空間に、店舗・事務所・住宅・駐車場などで構成される複合施設が整備される模様。

2020年から地元関係者らによりまちづくりの検討が進められ、今後、地区計画策定や意見交換会などを経て、都市計画手続きに着手する見通し。

計画名称:代々木駅西口南地区市街地再開発
規模:地上39階・地下3階・高さ約150m、延べ面積約69,000m2
事業協力者:フジタ

資料・引用元:
6.9万㎡複合施設を整備/事業協力者はフジタ/代々木駅西口南再開発準備組合(2021年5月24日|建設通信新聞)


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※記載内容は各参考資料を元に作成。今後の検討・協議により変更の可能性があります。また竣工イメージは実際とは異なります。

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