東京圏 ラボ・Ｒ＆Ｄオフィス特集

１．ラボ対応オフィスの設備の特徴とは？

・バイオセーフティーレベル対応（BSL対応）

液体や生物試料、化学物質などを扱うウェットラボには、バイオセーフティーレベル（BSL）というリスク評価基準への対応が求められます。多くの賃貸ラボや研究室では、一般的なバイオ研究が可能なBSL-2までの対応が一般的です。
たとえばBSL-2では、生物学的安全キャビネット（BSC）という装置の設置などが設備要件となります。

・給排水設備

専有部への給排水の引き込み設備。排水・実験排水設備や、実験排水処理装置（酸・アルカリ中和槽）など。有害な化学薬品などが含まれる場合は、生活排水とは異なる排水処理が求められます。

・換気ダクト・給排気装置設置対応

研究室内において、生物安全キャビネットをはじめ、ドラフトチャンバー・クリーンベンチなど、実験時の作業者・環境・試料の保護を目的とした装置が使用される場合、フードから屋外への排気系統を整備する必要があります。また、そのような設備を設ける場合、汚染物質の拡散防止や空気清浄度の維持、風量バランス維持のため、室圧制御や給気系統の整備も必要となります。
室温に影響が出るほどの排熱の大きい機器を設置する場合なども、通常オフィスより高度な換気性能が必要です。

・ガス管

テストキッチンやバーナーなど火力が必要な設備の場合、ガス設備が必要な事があります。

・電気容量

安定した電力供給はもちろんのこと、分析装置や遠心分離機など、特殊な設備を使用する場合には大きな電力が必要になります。三相電源を利用できる物件もあります。 また、非常用発電設備やUPS（無停電電源装置）なども、BCPの観点から通常のオフィスよりも重要視されます。

・床荷重・天井高

重量のある研究機器の設置の場合、高い床荷重やヘビーデューティーゾーン（500～1000kg/㎡）が必要となります。
大型機器設置の場合は、搬入設置のため十分な天井高も必要となる場合があります。

・大型エレベーター

機器や物品の搬出入には、大型の貨物専用エレベーターまたは非常用兼用エレベーターが必要です。

・災害への備え

ラボでは有害物質や液体窒素などの特殊ガスなど、危険物質を多く取り扱うため、事故や災害の際に被害拡大を防ぐ必要があります。
地震に強い耐震性や火災対策、十分な管理体制などが求められます。

２．今注目のラボ・R&D物件

■三井リンクラボシリーズ

三井不動産のリンクラボシリーズは本格的なウェットラボを備えた「賃貸ラボ＆オフィス」です。創薬やバイオをはじめとしたライフサイエンス分野の研究開発型企業やスタートアップ企業向けに、賃貸事業のみならずコミュニティの醸成や資金支援の仕組みを組み込んだ研究開発エコシステムの形成、新産業の創造・育成を推進しています。2020年の「三井リンクラボ葛西」竣工以降、都心近接型やシーズ近接型（研究機関近接型）など次々に新拠点が誕生しています。

＜三井リンクラボシリーズシリーズ 都心近接型の一例＞

東京駅や羽田空港に好アクセス新木場に3棟竣工。2026年夏には「三井リンクラボ東陽町1」が竣工予定。横浜エリアで初となる賃貸ラボ＆オフィス「三井リンクラボ横浜関内」は「BASEGATE横浜関内」に誕生予定、横浜市最大級の新産業創造拠点として注目されています。また2026年夏には日本橋の木造オフィスビル（日本橋本町三井ビルディング＆forest）の一部フロアがラボ仕様となる模様です。

■GRC品川イノベーションパーク

GRC品川イノベーションパーク（旧：品川シーサイドウエストタワー）は、品川シーサイド駅に立地する地上18階・地下1階建て賃貸オフィスビルです。2026年に上層連続5フロアがBSL2対応のR＆D仕様にコンバージョンされました。
BCP対策面も強化されており、さらに1階にラウンジが新設されるなど、働きやすさにも配慮されています。

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■メブクス豊洲

メブクス豊洲はゆりかもめ「市場前」駅直結の基準階面積約2000坪大型オフィス・複合施設です。
一部フロアは、全面ヘビーデューティーゾーン、個別空調設備設置対応、特殊排気・排水用ダクト、ガス管スペースなど、業務の可能性を広げる高い仕様となっております。建物も免震構造でBCP対応の高さも注目です。

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■晴海センタービル

晴海センタービルは、勝どき駅のワンフロア約650坪のオフィスビルです。
電気容量増設や屋外室外機・発電機設置にも対応。給排水管も貸室の至近に設置されておりテストキッチンやR&Dのご相談が可能となっております。
2023年のリニューアルで、各階喫煙ルームなど設備面も拡充されております。

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３．東京近郊のラボ・R&D施設集積地

１．川崎エリアの研究開発地区

京浜工業地帯を中心に多様な製造業が集積する川崎市では、日本初の都市型サイエンスパークである高津区（溝の口）の「かながわサイエンスパーク」、川崎市が主導する新川崎の「かわさき新産業創造センター」、そして現在羽田空港対岸の約40ヘクタールもの広大な敷地面積に立地する国家戦略特区「殿町キングスカイフロント」では現在、ライフサイエンス・環境分野における世界最高水準のオープンイノベーション拠点の形成が進んでいます。

一方、川崎臨海部工業地帯では、JFEスチールの製鉄所機能の縮小（2020年3月高炉休止）し400ヘクタールもの広大な用地を再編。マテリアル産業拠点の形成を目指す計画が進行中です。その一貫の先行整備として、北地区北側（Ⅰ期）に敷地面積約5.6ヘクタールの「南渡田プロジェクト（仮称）南渡田北地区北側開発」が始動。2027年以降順次建物が竣工する計画です。

参考：東京ディズニーランド約51ha（ヘクタール）、東京ディズニーシー49.3ha（ヘクタール）

①国際戦略拠点 殿町キングスカイフロント

羽田空港の南の多摩川対岸、川崎区殿町に位置する殿町エリアは、国家戦略特区・国際戦略総合特区・特定都市再生緊急整備地域の指定を受け、ライフサイエンス・環境分野に特化した日本最大級の研究開発拠点の形成が進んでいます。約40ヘクタールもの広大な敷地に2010年台から順次施設が開業。産学官連携による研究開発と新産業を創出するオープンイノベーション拠点に位置づけられており、国内外の研究機関や企業が多数集積しています。
2022年3月12日に開通した「多摩川スカイブリッジ」により、対岸の「羽田イノベーションシティ（HICity）」と直接連結され、空港アクセスが劇的に向上。今後も川崎市と東京都大田区が連携し、国際的な研究開発拠点として一体的な成長が期待されています。

主な施設

・川崎生命科学・環境研究センター（LiSE）（2013年竣工）
・ナノ医療イノベーションセンター（iCONM）（2016年竣工）
・ライフイノベーションセンター（LIC）（2016年竣工）、KSP Biotech Lab（レンタルラボ・支援施設 Research Gate Building（リサーチ・ゲート・ビルディング）研究施設4棟とホテル
・羽田空港をつなぐ多摩川スカイブリッジの竣工（2022年）

参考：キングスカイフロント 公式ウェブサイト （URL：https://www.king-skyfront.jp/）

②南渡田プロジェクト（仮称）南渡田北地区北側開発

JFEスチール東日本製鉄所（京浜地区）跡地の土地利用変換と再開発の一部として、延床面積10万㎡超、国内最大級の次世代リサーチパーク開発。3棟の研究棟（A・B・C棟）に加え商業施設も整備。人と企業のオープンイノベーションを促進する空間が整備されます。

研究棟Aは、JFEスチールの研究開発部門であるスチール研究所が入居予定で、共創スペースも設置される計画です。
研究棟Bは、多種多様な実験内容に対応し、最小100平米から1フロアまで多様な面積ニーズ応える賃貸ラボとなる予定です。各階に会議室やテレブース、ラウンジも設置。
また研究棟Bの手前に建設されるコミュニティ棟には、イベントスペースや会議室、カフェ等、企業や大学、研究機関の垣根を超えたオープンなイノベーションを促す開かれた場が設けられる予定です。商業棟にはスーパーや飲食店等の入居が想定されています。

■（仮称）南渡田北地区北側開発 研究棟等
研究棟A　地上8階建て・高さ約37m・延床約13,000㎡、2028年1月竣工予定
研究棟B　地上9階建て・高さ約51m・延床約62,000㎡、2027年度後半竣工予定
研究棟C　地上10階建て・高さ約51m・延床約20,000㎡
研究棟　未定
商業棟　地上2階建て・高さ約10m・延床約7,600㎡

参考：川崎市ホームページ 南渡田地区（新産業拠点プロジェクト始動中！）（URL：https://www.city.kawasaki.jp/590/page/0000117648.html）
参考：2026年3月11日 JFEスチール ニュースリリース（仮称）南渡田北地区北側開発 研究棟A の着工 （URL：https://www.jfe-steel.co.jp/release/2026/03/260311.html）

鶴見エリア（横浜サイエンスフロンティア）

鶴見は臨海部の京浜工業地帯（鶴見区末広町）での石油・化学・鉄鋼が中心でしたが、近年はバイオや医薬のR&D転換が進んでいます。2000年頃に開設された理化学研究所および横浜市立大学鶴見キャンパスでは、開設以来ゲノムやバイオの基礎研究を中心とし最先端の研究を推進。2009年には次世代の科学者を育てる横浜市立横浜サイエンスフロンティア高等学校（YSFH）が開校。JR鶴見線「鶴見小野駅」付近の湾岸エリアは、通称「横浜サイエンスフロンティア (YSF)」と呼ばれています。
また、同エリアの代表的な企業のひとつAGC株式会社は2023年12月、AGC横浜テクニカルセンターのバイオ医薬品CDMO（開発製造受託機関）の開発や製造能力拡大の着手を発表。拡大するニーズへの対応のみならず、パンデミック発生時にワクチン製造に切り替えできるデュアルユース体制で注目されています。

・ライフサイエンス研究センター

JR鶴見線「鶴見小野」駅6分の駅から徒歩圏の立地にある賃貸ラボ。
住所：神奈川県横浜市鶴見区末広町1丁目1-43
竣工：2001年11月　地上4階建て　延床：5,800.30m2

・横浜バイオ産業センター（YBIC）

理化学研究所、横浜市立大学鶴見キャンパスに隣接。バイオ関連のスタートアップや中小企業とのインキュベーション（創業支援）の役割を担う、産学連携拠点に最適な立地のレンタルラボ・オフィス。
住所：神奈川県横浜市鶴見区末広町1丁目6
竣工：2009年4月　地上2階建て　延床：6,000m2

川崎中部エリア・新川崎エリア

・かながわサイエンスパーク（KSP）

溝の口（川崎市高津区）に位置するKSP（Kanagawa Science Park）は1986年に創業した日本初の都市型サイエンスパークで、神奈川県・川崎市・国・民間企業の出資による日本初の第三セクターとして開設されました。イノベーションセンタ―ビル西棟、R&Dビジネスパークビル、イノベーションセンタ―ビル東棟の3棟の建物で構成され、研究開発型企業が多数入居するほか、創業向けのインキュベーションオフィスやスタートアップ向けオフィスも設置。研修・情報センターや多目的ホール、ホテル、レストランなどの複合機能も備えた都市型施設です。

参考：かながわサイエンスパーク 公式ウェブサイト（URL：https://www.ksp.or.jp）

・かわさき新産業創造センター（KBIC）

新川崎（川崎市幸区）に位置するKBIC（Kawasaki Business Incubation Center）は、川崎市が運営する複合型インキュベーションセンターです。 2003年のKBIC本館開設からはじまり、2012年にNANOBIC（クリーンルーム棟）、2019年にAIRBIC（開設、産学交流・研究開発施設）が開設されました。

KBICが位置する「新川崎・創造のもり」は川崎市と大学・企業が連携し整備を進めている新産業創出拠点で、2000年に開設された慶應義塾大学の新川崎タウンキャンパス（K2タウンキャンパス）を中心に、企業と研究機関による共同研究や社会実装に向けた取り組みが行われてきました。将来的には、量子技術などの最先端コンピューティング分野を核とした「量子イノベーションパーク」の実現に向けた整備が進められており、K2タウンキャンパスを再整備（既存建物の解体と新施設の整備）の計画が進行中です。

参考：かわさき新産業創造センター 公式ウェブサイト（URL：https://kbic.jp）
参考：川崎市 新川崎・創造のもり（URL：https://www.city.kawasaki.jp/jigyou/category/282-2-2-1-0-0-0-0-0-0.html）

川崎駅周辺エリア

川崎駅至近にレンタルラボが誕生。駅周辺エリアの立地はまだまだ希少であり、注目度の高いラボ物件といえます。

・レンタルラボ　01-LabFactory川崎西口（ゼロワンラボファクトリー川崎西口）

日鉄興和不動産による新たな賃貸R&D・工場ブランドの第一弾として、興和川崎西口ビル内に2025年11月に誕生。既存ビル改修により、BSL2相当の研究に対応可能なウェットラボ仕様にコンバージョン。会議室やラウンジなど入居者の働きやすさにも配慮された施設となっています。

横浜エリア

・サンハマダビル

新横浜駅徒歩圏の利便性の高い立地のオフィスビルがウェットラボ対応R＆D施設にリニューアル。給排水引込済、給排気（局所排気応相談）、地下1階に中和処理装置あり。さらにラウンジスペースやフォンブースなど、ニーズの高い設備も設置される予定です。

所在地：神奈川県横浜市港北区新横浜1-19-20
アクセス：JR横浜線、JR東海道新幹線、市営地下鉄ブルーライン、相鉄新横浜線「新横浜」駅から徒歩8分
竣工：1993年2月（2026年リニューアル）　地上8階・地下1階建て　基準階貸室面積：約329坪

・横浜ビジネスパーク（YBP） 新ラボ棟

1990年に横浜市保土ヶ谷区にオープンしたビジネスセンターで、複数のオフィスや研究施設、商業施設で構成される複合施設。2027年4月、1フロア約1,000坪、地上7階建てのウェット対応ラボ棟が竣工予定。複数の小割区画も併設される予定となっています。

所在地：神奈川県横浜市保土ヶ谷区神戸町129-5
アクセス：JR「保土ヶ谷」駅西口からバス運行、相鉄線「天王町」駅から徒歩8分
竣工：2027年4月（予定）　地上7階建て　延床：32,517.02m2　基準階貸室面積：約1385.56坪

柏の葉（千葉）エリア

柏の葉エリアは、柏の葉スマートシティと呼ばれ、公・民・学が連携した学術都市の街づくりが進められています。

東京大学柏キャンパス

2000年に本郷・駒場に続き開設された柏キャンパスは、新領域・先端研究の拠点となっています。
キャンパス内には「産学官民連携棟」が整備され、周辺には東大発ベンチャーの育成を目的とした「東大柏ベンチャープラザ」も立地し、共同研究や新産業創出に向けた取り組みが進められています。

千葉大学柏の葉キャンパス

千葉大学柏の葉キャンパスは、2003年に開設された環境健康フィールド科学センターをはじめとして、環境・健康・バイオ分野の研究と産学官連携の拠点として位置づけられており、2025年5月には千葉大学 Biohealth open Innovation Hubが開設され、研究設備を完備したオープンラボ、民間企業向けの貸研究室・事務所棟、交流用スペースを備え、共同研究の推進やスタートアップ支援などを担うオープンイノベーション拠点として整備されています。

三井リンクラボ柏の葉

三井不動産のライフサイエンス向け賃貸ラボ施設シリーズ「三井リンクラボ」のシーズ近接型（学術・研究施設近接型）の柏の葉は、2021年に1号棟が開設され、柏の葉スマートシティの研究・産業集積推進を目的に整備された拠点です。
現在建設中の（仮称）三井リンクラボ柏の葉2は2026年5月竣工予定で、再生医療企業 Cellares のアジア初拠点（セラレス・ジャパン）が入居予定。（仮称）三井リンクラボ柏の葉3も計画されています。

【企業】SMC 柏の葉キャンパスJapan Technical Center

空気圧機器で国内外でトップクラスのシェア持つSMCが柏の葉スマートシティに整備しているグローバル研究開発拠点が2026年3月稼働開始。5階建て建物が3棟、延床面積85,320m2もの広大な研究開発拠点です。