新宿駅周辺・新宿エリアの再開発計画・新築オフィスビル特集

新宿駅周辺・新宿エリアの再開発計画・新築オフィスビル特集

新宿駅周辺エリアでは、今後2046年頃迄を目途に、JR新宿駅の東西・間近地区を中心とした大規模再開発が予定されています。一日約350万人の乗降客数を誇る「世界一のターミナル」JR新宿駅。駅をを中心とした「グランドターミナル構想」に基づき、東西に260m級の超高層ビルとJR駅上空広場など、オフィスビルや商業複合施設・広場や通路などの建設が進む予定です。

まずは、2022年着工、2029年迄の工事が計画されている新宿駅西口地区開発計画。
既存の新宿地下鉄ビルデイング・小田急百貨店新宿店（モザイク通り、新宿ミロード含む）が地上48階・地下5階・最高高さ約260mの超高層ビルに建替えられる予定です。

東西をつなぐJR線路上空には、東西をつなぐデッキと南北広場（セントラルプラザ）が作られ、人々が佇む公共的な空間が誕生します。

また、京王百貨店・ルミネ1を含む地区の建て替えと、甲州街道を挟んだ向かいの複合ビルの建設計画も、2022年4月発表されました（新宿駅西南口地区）。
甲州街道を挟んだ向かいの南街区が、2023年に先に着工予定とされています。高さ225mのオフィスを含む超高層ビルで、JR新宿ミライナタワー（最高高さ約168.16m）よりも高いビルとなります。北街区（京王百貨店・ルミネ1）の着工時期は未発表です。

東口では、新宿ルミネエスト（旧：新宿マイシティ）も同等級の超高層ビルへの建替えが確実視されています。西口はヨドバシカメラ新宿西口本店の周辺エリアも再開発が噂されていますが、具体的な発表はまだされていません。

更新情報：
2024年3月25日 「新宿駅西口地区開発計画」新築着工 （小田急電鉄、東京メトロ、東急不動産の3社共同プレスリリース）
2024年2月 小田急電鉄、東京メトロに加え、東急不動産が正式に計画に参画 （東急不動産）
2022年10月2日 小田急百貨店 新宿本館が営業終了、西口ハルクでの営業継続（小田急百貨店）
2022年9月29日 新宿ミロード「モザイク通り」「モール2階」について2023年3月25日での営業終了を発表（小田急ＳＣディベロップメント）
2022年4月13日 新宿駅西南口地区の開発計画について （京王電鉄・JR東日本）
2021年7月16日 小田急百貨店 新宿店本館の2022年9月末での営業終了が発表
2021年7月 7日 新宿駅上空東西デッキを含む、東京都市計画事業新宿駅直近地区土地区画整理事業が決定。

参考：新宿グランドターミナル・デザインポリシー 2020（案）（2020年7月 新宿の拠点再整備検討委員会）

東京オフィスビル再開発マップ

新宿駅周辺・新宿エリア 主な再開発・竣工予定オフィス

１．新宿駅西口地区開発計画

既存の新宿地下鉄ビルデイング・小田急百貨店新宿店（モザイク通り、新宿ミロード含む）の建替え計画。

地上48階・地下5階・高さ260m級の超高層ビルを中心に、南北400mをつなぐスカイコリドー（空中回廊）、新宿の景色を眺望できるテラス、地下～地上をつなぐターミナルシャフト（昇降機）、西口駅前広場の再整備など、立体的な駅前空間が計画されている。
西新宿のランドマーク、東京都庁の高さは243m。西口再開発によって誕生するビルは、新宿で最も高いビルとなる見込み。

再開発に伴い、メトロ食堂街が2020年9月に閉鎖。小田急百貨店は2022年10月2日で営業終了し、2022年度中より解体工事に入るとみられている。新ビル竣工までの間、小田急百貨店の食品・化粧品・ブティック等は新宿西口ハルクで営業を継続。

2024年3月25日、北側・丸ノ内線新宿駅寄りのA区の新築着工が発表。A区は小田急電鉄、東京メトロ、東急不動産の3社共同事業。商業とオフィスを主用途とした地上48階・地下5階建て・最高高さ約260m・延べ床面積約251,000m2の複合高層ビルとなる。
B区は小田急電鉄単独事業として、地上8階・地下2階建て・最高高さ約50m・延床面積約28,000m2の商業・駅施設主体のビルとなる模様。A区・B区ともに2029年度の竣工予定と発表。

■断面図

高層部はオフィス。オフィスと商業施設の中間には（12・13階）にはビジネス創発機能を設定。

■東西400mのスカイコリドーと新宿が見渡せるテラス

9階～14階には東西400m、南北一体の公共的空間スカイコリドー（空中回廊）が、隣接街区にまたがり設けられる。 スカイコリドーの両端には、スカイテラスの両端には新宿の様々なビューを楽しめる新宿テラスが設けられる。

■頂部と屋上テラス構成

屋上のテラス空間は全方位性があり、眺望と超高層棟としてのランドマーク性を見込む。

■2階～3階平面図と東西歩行者ネットワーク

間口が広く視認性のある開放的な東西の骨格軸と、滞留スペース（緑色）が整備される。

■甲州街道沿い

名称：（仮称）新宿駅西口再開発事業
住所：東京都新宿区新宿三丁目及び西新宿一丁目各地内
敷地面積：約15,720m2
延べ面積：約279,000m2
規模：地上48階・地下5階・最高高さ約260m
着工／竣工：2022年度～2029年度竣工予定

＜3社共同事業「A区」＞
敷地面積：約8,060 ㎡
延床面積：約251,000 ㎡
主要用途：商業、事務所、駅施設等
規模：地上48階・地下5階・最高高さ約260m
新築竣工：2029年度（予定）

＜小田急電鉄単独事業「B区」＞
敷地面積：約7,660 ㎡
延床面積：約28,000 ㎡
主要用途：商業、駅施設等
規模：地上8階・地下2階・最高高さ約50m
新築竣工：2029年度（予定）

出典：
①第70回新宿区景観まちづくり審議会資料（仮称）新宿駅西口地区開発事業（2020年10月21日｜小田急電鉄・東京地下鉄）
②3月25日「新宿駅西口地区開発計画」新築着工（2024年3月25日｜小田急電鉄、東京メトロ、東急不動産）

小田急百貨店新宿店（2022年10月2日撮影）

２．新宿駅西南口地区

京王百貨店の建て替えを含む計約1.9haの区域で、高層ビル2棟・接続デッキ・地下道などが一体となり開発される。

まずは、甲州街道を挟み、京王百貨店・ルミネ１の向かいに位置し、JR新宿ミライナタワー・バスタ新宿と並ぶ「南街区」が、地上37階・地下6階、高さ225mの超高層ビルとなり、店舗・事務所・宿泊施設などが設けられる。工期は2023年度～2028年度。現：ミロードデッキへ接続する「南街区デッキ」も同時期に整備される模様。

「北街区」の現：京王百貨店・ルミネ1は地上19階・地下3階建て、高さ110mのビルに建て替えられ、高層階には宿泊施設も設けられる見込み。完成は2040年代となる計画だが、着工時期等は未定。
北街区と南街区をつなぐ「国道デッキ」も南街区竣工後の着工予定となる。

■パースイメージ（西口駅前広場、明治安田生命ビル建て替え側から）

■パースイメージ（上空）

■断面図

北街区・南街区ともに高層部に宿泊施設。にぎわい形成のための観光産業拠点も設けられる。

■新宿駅西口地区との機能分担

ビジネスイノベーション創出拠点の新宿駅西口地区と機能分担。当地区では宿泊施設の他、観光コンテンツ創出や情報発信・体験などの観光拠点形成を見込む。

■国道デッキ・南街区デッキ

甲州街道沿いの南北をつなぐ歩行者デッキを整備。現：ミロードデッキとつなぐ南街区デッキも整備。

名称：新宿駅西南口地区の開発計画
住所：東京都新宿区西新宿一丁目及び渋谷区代々木二丁目各地内
都市再生特別地区の区域面積：約1.9ha
敷地面積：約16,300m2（北街区・南街区合計）

■北街区
延べ面積：約141,500m2
規模：地上19階・地下3階・高さ約110m
用途：店舗、宿泊施設、駐車場 等
駐車台数：188台（うち荷捌き12台）
駐輪台数：自動二輪3台、自転車286台
竣工：2024年代

■南街区
延べ面積：約150,000m2
規模：地上37階・地下6階・高さ約225m
用途：店舗、事務所、宿泊施設、駐車場 等
駐車台数：147台（うち荷捌き14台）
駐輪台数：自動二輪9台、自転車70台
着工・竣工：2023年度～2028年度竣工

出典：
新宿駅西南口の開発計画について（2022年4月13日｜京王電鉄・JR東日本）

参考：東京都市計画事業新宿駅直近地区土地区画整理事業

東京都は2021年7月7日、JR線路上空の東西デッキの新設、西口と東口の駅前広場など「新宿グランドターミナル」の再構成に着手すると発表した。

事業期間は2021年7月7日～2047年3月31日まで。2035年度には、東西デッキと東西駅前広場が一部完成し、線路上空の東西の往来が可能になる。地上1階には交通広場、地上2階に東西デッキと南北デッキ全方位に移動できる。西口地下広場は歩行者優先の空間になる。

新宿駅では2020年に地下の東西自由通路が開通。今回の再開発で駅上空に滞在空間ができる事で、さらに利便性・回遊性が向上する見込み。東西だけでなく南のサザンテラス方面（新宿駅西南口地区の開発計画）、北の西武新宿方面への導線強化も見込む。

計画名称：
事業施行期間：令和3年（2021年）7月7日～令和29年（2047年）3月31日まで
施行面積：約10.1ha
公共施設等：新宿副都心街路第1号線：幅員36メートル、延長約140メートル
新宿副都心街路第4号線（西口駅前広場）
新宿区画街路第1号線（東口駅前広場）

出典：
新宿グランドターミナルへの再編　新宿駅直近地区土地区画整理事業　事業計画を決定！（2021年7月7日｜東京都都市整備局）

３．（仮称）西新宿一丁目地区プロジェクト

西口駅前ロータリー付近、中央通りに面す、明治安田生命新宿ビルの跡地に地上23階・地下4階建て・最高高さ130mのオフィスビルが建設中。完成は2025年の予定。1～3階はホールや店舗、4階以上はオフィスフロアとなる。建物は、建物を囲む各路面からセットバックしており、街路樹など緑あふれる憩いの空間も設けられる。

住所：東京都新宿区西新宿一丁目9番
敷地面積：約6,300m2
主用途：事務所・商業・ホール・駐車場等
着工／竣工：2021年4月～2025年竣工予定
規模：地上23階・地下4階・建物高さ約130m

出典：
（仮称）西新宿一丁目地区プロジェクト（第69回新宿区まちづくり審議会 報告1 資料）

（未定）新宿駅東口エリアの再開発

東口のルミネエスト新宿（LUMINE EST）についても、西口と同等級（260m級）の高層ビルへの建替えが噂されている。ルミネエスト新宿は1964年に新宿ステーションビルとして開業。1978年にマイシティとしてリニューアル。2006年にJR東日本系の株式会社ルミネにに合併されルミネエスト新宿となった。詳細は2022年5月時点で未公開。

（未定）新宿駅北口エリアの再開発

グランドターミナルのデザインポリシーによると、北ゾーンは、新宿駅東口から西武新宿駅への乗り換え導線として地下歩行者通路と、歌舞伎町エリアまでをつなぐ歩行者デッキ、交流空間などの整備が描かれている。
新宿駅東口や歌舞伎町の賑わいの感じられる開放感のある新宿テラス（低層）が作られ、賑わいの結節点として街に開かれた空間が整備される模様。

参考：新宿グランドターミナル・デザインポリシー 2020（案）（2020年7月 新宿の拠点再整備検討委員会）

その他、新宿エリア・近隣の再開発

竣工年が近い順で、2022年竣工予定の歌舞伎町の新宿ミラノ座跡地の再開発、 2023年竣工予定の西新宿五丁目、住友不動産による（仮称）西新宿五丁目北地区防災街区整備事業が挙げられる。 また今後に都市計画手続きが予定される、代々木駅西口南地区市街地再開発が挙げられる。

新宿 TOKYU MILANO 再開発計画

新宿区歌舞伎町の奥に建設中の超高層ビル。新宿 TOKYU MILANO（旧：新宿東急文化会館）と新宿ミラノ新館・グリーンプラザ新宿の跡地に、最高高さ225m・地上48階・地下5階建てのビルが誕生する。

映画館とホテルを中心とした複合エンタメ施設になる予定で、地下にホールと駐車場、低層階は商業施設、中層階は劇場と映画館、高層階にホテルが入居する予定。

旧ビル「新宿 TOKYU MILANO」（旧：新宿東急文化会館）は、映画館2館とスケートリンクの複合ビルとして1956年12月に開館し、その後、ボウリング場「新宿ミラノボウル」や映画館などリニューアルを重ねつつ2014年の閉館まで複合レジャービルとして営業を続けた。

本計画は、エンタメやホテルを軸とした、滞在そのものがツーリストの目的となるような「デスティネーション型複合開発」として国家戦略特区プロジェクトに認定された。歌舞伎町の新しい核となる事が期待される。

住所：東京都新宿区歌舞伎町1丁目29番1、3
敷地面積：4,603.74m2
延べ面積：89,600m2
規模：地上48階・地下2階・最高高さ225m
竣工：2022年8月下旬予定
事業関係者：東急レクリエーション・東急

出典：
新宿TOKYU MILANO 再開発計画（東京都都市整備局）
「歌舞伎町一丁目地区開発計画(新宿 TOKYU MILANO 再開発計画)」本格着工について（2019年8月5日｜東急・東急レクリエーション）

（仮称）西新宿五丁目北地区防災街区整備事業 （仮称）住友不動産西新宿5丁目プロジェクト

青梅街道沿いと十二社通りに面する約2.4haもの敷地に、35階建ての超高層ビルが2棟計画されている。

A棟（オフィスを含む複合棟、地上35階・地下2階・高さ158.85m）とB棟（住宅棟、地上35階・地下2階・高さ131.57mの2棟の高層ビルが竣工予定。A棟の低層部が事務所区画となる。

完成後は、十二社通り沿いには賑わいの商業店舗施設、神田川沿いには緑豊かなコミュニティ広場など、大きな敷地を活かした余裕ある街並みと緑の景観が形成される見込み。

計画名称：（仮称）西新宿五丁目北地区防災街区整備事業
住所：新宿区西新宿五丁目及び西新宿六丁目各地内
規模：
（A地区A棟）地上35階・地下2階・高さ約160m、延べ面積約92,016m2
（B地区B棟）地上35階・地下2階・高さ約125m、延べ面積約44,548m2
用途：
（A地区）共同住宅、オフィス、店舗、駐車場、駐輪場
（B地区）共同住宅、オフィス、店舗、保育所、駐車場、駐輪場
竣工：2023年3月下旬予定
事業関係者：住友不動産

出典：
西新宿五丁目北地区防災街区整備事業（事業地区）（新宿区）
（仮称）住友不動産西新宿5丁目プロジェクト（住友不動産）

代々木駅西口南地区市街地再開発

JR代々木駅の西口、代々木駅前交番の裏手の北参道入口交差点へ向かう大通りと線路沿いの細い路地で囲まれた一帯で、大規模な再開発が計画されている。エリア内には、富士そば・かつや・ファーストキッチンなどの飲食店、代々木ゼミナール国際教育センター本部校などの建物がある。

計画されている建物の規模は、地上39階・地下3階。高さ約150mもの超高層ビル。延べ面積6万9000m2㎡もの空間に、店舗・事務所・住宅・駐車場などで構成される複合施設が整備される模様。

2020年から地元関係者らによりまちづくりの検討が進められ、今後、地区計画策定や意見交換会などを経て、都市計画手続きに着手する見通し。

計画名称：代々木駅西口南地区市街地再開発
規模：地上39階・地下3階・高さ約150m、延べ面積約69,000m2
事業協力者：フジタ

出典：
6.9万㎡複合施設を整備/事業協力者はフジタ/代々木駅西口南再開発準備組合（2021年5月24日｜建設通信新聞）

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※記載内容は各参考資料を元に作成。今後の検討・協議により変更の可能性があります。また竣工イメージは実際とは異なります。