オフィスの更新、近づいていませんか? 更新or移転? 決断のポイント

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1.賃貸オフィスの更新・再契約とは? 更新検討のタイミング

賃貸オフィスの契約形態には普通借(普通借家契約)と定借(定期借家契約)の2種類があります。普通借は「原則」更新が前提です。一方、定借は契約期間で契約が終了し、引き続き入居したい場合は、貸主と「再契約」を締結する必要があります。

賃貸オフィスにおいては、普通借の場合は3~6ヶ月前までに、定借は6ヶ月前までに(ただし物件により異なります)、更新・再契約の意思決定をしなくてはなりません。

そのためには、オフィスをどうするか、計画的に、十分な期間をとって検討を積み重ねる事が必要です。

2.オフィス市況・相場で変わる、更新や再契約のポイント

オフィス市況とは、オフィスがどの程度埋まっているか(空室率)、どの程度の相場なのか(平均坪単価)などの状況です。通常、景気後退局面ではオフィス需要が減少し、空室率が上昇・賃料は下落する傾向にあります。

空きオフィスが増え、需給バランスが供給過多になり、オフィス市況が悪化すれば「借り手市場」となります。そうしたタイミングでは、テナント側から貸主に対して強気な条件交渉(賃料値下げ交渉)をする事も不可能ではありません。

ただし万が一、ビルの貸主が「物件を安く貸している」と考えている場合、交渉の結果、最悪、退去(定借の場合)させられてしまう事もあります。

3.2021年7月現在、どのような状況か? 借り手はどうすべきか?

オフィスの解約は大企業を中心に増えており、空室率は上昇傾向といえます。しかし、5%を多少上回った程度であり(2008年9月のリーマンショック後は9%台が続いた)、更新・再契約の場合、値下げに応じる貸主はごく一部なのが現状です。「オフィス市況は悪化している」と断言するには時期尚早とも言えます。

一方、新規募集物件においては、コロナ禍以前よりも1~2割程賃料が下降傾向で、物件も選べる状況にあるため、移転するには好機とも言えます。

4.更新or移転? 今が自社のオフィスの適正化の好機。

リモートワークが進み出社率が5割を切るようであれば、縮小移転するのも一つの手です。入居中の条件よりも好条件の物件が見つかれば、現在よりも、面積を約5割・賃料を4割に圧縮することも可能です。

また、アフターコロナでは出社前提にしたい、オフィスを強化したい企業様にとっても、物件の選択肢が豊富な今こそが、理想のオフィスを見つけるチャンスだと言えます。

まずは入居中のオフィスの契約書を見直してみましょう

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条件に合うオフィスが見つかる確率は上がりつつあります。今こそ、アフターコロナを見据えた自社のオフィス戦略を練り直す好機ではないでしょうか。

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